Los usuarios con cláusulas suelo no transparentes podrán eliminarlas de su hipoteca

16/5/13.- Los artículos de Cobo Abogados (3)

El Tribunal Supremo ha dictado recientemente una sentencia que establece que las cláusulas suelo, pese a ser lícitas, son nulas cuando existe falta de transparencia e información hacía el consumidor en el momento de la formalización del préstamo hipotecario y obliga a las entidades bancarias a eliminar dichas cláusulas, cesando en su utilización.

Esta resolución abre la vía para que los numerosos consumidores afectados por esta cláusula, en las condiciones que estipula la sentencia, puedan instar a su eliminación del préstamo hipotecario suscrito en su día a la entidad bancaria prestamista.

¿Son ilícitas las cláusulas suelo en las hipotecas? La respuesta es no, pero con matices, a tenor de esta sentencia del Tribunal Supremo (de 9 de mayo de 2013) que estima parcialmente el recurso de casación interpuesto por la Asociación de Usuarios de los Servicios Bancarios (AUSBANC) contra sentencias favorables a varias entidades bancarias que señalaban que no había lugar a la nulidad de las conocidas como cláusulas suelo.

La extensa y motivada sentencia indica que dichas cláusulas son lícitas pero declara su nulidad, sin efectos retroactivos, en determinados supuestos por falta de transparencia en los contratos de préstamo hipotecario, basado en la insuficiencia de información prestada al consumidor en el momento de la formalización del contrato.

Se considera que existe falta de transparencia cuando no se ha informado al consumidor sobre el hecho de que la cláusula es un elemento esencial y no accesorio del contrato, cuando propicia la creencia al consumidor de que la cláusula-suelo tiene que tener como contraprestación una cláusula-techo, cuando enmascara dicha cláusula entre una gran cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor en las condiciones del préstamo hipotecario, cuando no figuran simulaciones de supuestos diversos en fase precontractual, relacionados con el comportamiento previsible del tipo de interés en el momento de la contratación y cuando no existe advertencia o información al consumidor sobre coste comparativo alguno con otros productos de la entidad bancaria ofertante.

Por el contrario, se considerará que existe transparencia en las cláusulas suelo cuando se producen todas estas situaciones al mismo tiempo: una entrega al solicitante de un folleto con información al respecto, una oferta vinculante que incluya las condiciones financieras (entre ellas el tipo de interés variable y límites a la variación del tipo de interés), se produzca un examen de la escritura pública por el prestatario durante los tres días anteriores al otorgamiento y formalizar el préstamo en escritura pública, informando el notario a las partes y advirtiendo de las circunstancias de interés variable, especialmente si las limitaciones a la variación del tipo de interés no son semejantes al alza y a la baja.

Por otro lado, corresponde a la entidad bancaria demostrar que la cláusula-suelo se ha negociado individualmente con el consumidor y hay que tener en cuenta que, al ser una cláusula predispuesta, el consumidor cuando suscribe el préstamo se adhiere, ya que, o consiente contratar con dicha cláusula o renuncia al contrato.


Al mismo tiempo, esta sentencia del Supremo declara la irretroactividad del efecto de la nulidad de las cláusulas-suelo en caso de falta de transparencia y se refiere a los efectos ultra partes o “erga omnes” de la sentencia, que ha de surtir plenos efectos procesales no sólo a quienes han sido parte en el proceso sino también a quienes encuentren en sus contratos cláusulas idénticas a las declaradas nulas.

Eva Morito Moreno
Letrada